מי שלא לוקח יועץ משכנתאות – פראייר. אין דרך יותר עדינה לנסח את זה. לא סתם פראייר – פראייר בענק, פראייר בעשרות ואולי מאות אלפי שקלים. מורכבות המשכנתא בישראל, הריכוזיות וחוסר השקיפות גורמות לכך שרוב הלווים לא מצליחים לבנות תמהיל אופטימלי, לא מנהלים משא ומתן מול הבנקים השונים, ומשלמים על כך ביוקר.
הנתונים מדברים בעד עצמם
רשות התחרות פרסמה מחקר בנושא המחירים ופערי המידע בשוק המשכנתאות. מהמחקר עולה כי רק 44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מיותר מבנק אחד. יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים במעמד קבלת אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות בחיי משק בית.
ממצאי המחקר מלמדים כי ללווים קשה להשוות הצעות מחיר של בנקים שונים ולקבל את התנאים המשתלמים ביותר. לצד זאת, קיימים פערים גדולים בגובה הריבית שמשלמים לווים דומים.
בלתי נתפס בעיני: דווקא הישראלים שכל כך אוהבים להתמקח, בעסקת המימון הכי גדולה שהם לוקחים בחיים שלהם – הולכים לבנק לבד בלי להבין בכלל מה זה משכנתא, יושבים מול בנקאי שהאינטרס שלו למכור להם משכנתא יקרה, יוצאים משם מבולבלים, לא טורחים להשוות, ופשוט חותמים. ומפסידים. העיקר שעל החולצה בתאילנד לא שכחנו להתמקח...
קבלת הצעות מחיר, השוואה ומיקוח
על פי המחקר, במקרים מסוימים החיסכון הכולל ללווים מקבלת הצעות נוספות עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
ממצא חשוב נוסף מלמד כי גם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי 2-3 מהחיסכון בפועל, אילו יכולת ההשוואה שלו בין ההלוואות השונות הייתה מלאה.
- קבלת הצעה נוספת אחת או שתיים → הפחתה של 8-10 נקודות בסיס בריבית
- בדיקת ארבע הצעות → הפחתה של 16-22 נקודות בסיס – חיסכון של עשרות אלפי שקלים בהחזר הכולל
שוק המשכנתאות בישראל – מורכב וחסר שקיפות
מורכבות שוק המשכנתאות בישראל, חוסר ההבנה של הלווים, מחסור בשקיפות מצד הבנקים ועלויות שונות של עריכת בדיקה משווה הביאו לכך שרוב לווי המשכנתאות לא עורכים בדיקות והשוואות בין הבנקים.
המחקר מתאר מצב פרדוקסלי: לכאורה לקוחות הבנקים למשכנתאות נהנים ממגוון של אפשרויות ומסלולים, אולם בפועל הלקוחות מתקשים לבצע את הבחירה הטובה, ואת התמחור שיביא להם את התועלת המקסימלית.
מחירי המשכנתאות תלויים בחלוקה להלוואות משנה, המסלולים השונים, מרווחים שהבנק קובע לכל מסלול, וסבסוד צולב בין המסלולים השונים. לכן הלווה הישראלי אולי נחשף ליותר אפשרויות לבניית משכנתא שתפורה לפרופיל שלו – אך מבחינת שקיפות המחירים, ישראל נמצאת במקום נמוך יחסית, וקשה מאוד לנצל את ריבוי המסלולים והתחרות בין הבנקים.
הסרת מגבלת הפריים
בנק ישראל הסיר לאחרונה את המגבלה על רכיב הפריים, כך שהמגבלה היחידה כיום היא ששליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. השוני בתמחורים בין הבנקים השונים לאחר הסרת המגבלה מחדד את הצורך בייעוץ משכנתא מקצועי – כל בנק הגיב אחרת ויש שוני גדול מאוד בתמחורים בין הבנקים כרגע.
הלווים החלשים נפגעים יותר
הריכוזיות של השוק והמאמץ הניכר הנדרש מהלווים להשוות בין הצעות הבנקים פוגעים בעיקר בלווים החלשים – דווקא אלה שחשוב להם יותר לקבל את הצעת המחיר הטובה ביותר.
לווים אמידים מקבלים ממילא הצעות מפתות מהבנקים שלהם, ולבנקים אחרים אין נכונות להתחרות עליהם. ברשות התחרות מניחים שתי סיבות לתמחור הנמוך בשכבות החלשות: היעדר אוריינות פיננסית ואפשרויות הבחירה המצומצמות של מעוטי ההכנסות.
לסיכום
משכנתא היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שמשקי בית מבצעים. אל תלכו לבנק לבד. ייעוץ משכנתא מקצועי אינו הוצאה – הוא השקעה שמחזירה את עצמה פי כמה.
צרו קשר לקבלת ייעוץ משכנתא מקצועי ובלתי תלוי.
המאמר נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ.