מושגים שאתם חייבים להכיר בדרך הביתה

המושגים מתחום המשכנתאות יכולים להישמע כמו סינית למי שלא מגיע מהתחום. לנוחיותכם, להלן רשימה של המושגים הבסיסיים שאתם חייבים להכיר בדרך לבית החדש שלכם.

הון עצמי

הכסף שיש ברשותנו למימון העסקה. לדוגמה, אם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ושילמנו 550,000 ₪ – המשמעות היא ששילמנו 55% מערך הדירה באמצעות הון עצמי ועל 45% מערך הדירה ניקח משכנתא.

על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא לפחות 25% הון עצמי בעת רכישת הדירה.

יחס מימון

המושג משקף את היקף המשכנתא ביחס לערך הדירה. ליחס הזה יש השפעה משמעותית על הריביות שיתקבלו – ככל שיחס המימון נמוך יותר, הסיכון עבור הבנק יורד ולכן הריבית שיציע תהיה נמוכה יותר.

לפי הוראות בנק ישראל:

• דירה ראשונה (זוג צעיר): עד 75% מימון
• משפרי דיור (מוכרים דירה כדי לעבור לדירה אחרת): עד 70% מימון
• משקיעים (רוכשי דירה שנייה ומעלה): עד 50% מימון

החזר חודשי

הסכום אותו נחזיר מדי חודש לבנק כדי לפרוע את המשכנתא. הוא מורכב הן מהקרן (ההלוואה עצמה) והן מריביות והצמדה שאנחנו משלמים לבנק.

החזר חודשי יכול להשתנות מחודש לחודש – תלוי בשינויי אינפלציה וריבית המשק.

יש חשיבות גדולה בקביעת החזר חודשי אופטימלי – מצד אחד שיחסוך לכם כסף, ומצד שני כזה שתוכלו לעמוד בו.

יחס החזר מההכנסה

הרגולציה של בנק ישראל הביאה לכך שבפועל הבנקים לא מאשרים החזר חודשי שעולה על 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. בפועל הבנקים אוהבים להיות סביב 33%.

מה זה הכנסה פנויה? השכר נטו לאחר ניכויים של הלוואות או התחייבויות קבועות. נניח שאתם מרוויחים 15,000 ₪ נטו אבל יש לכם הלוואה עם החזר של 3,000 ₪ – מבחינת הבנק אתם מרוויחים 12,000 ₪.

מדד המחירים לצרכן

אחד מגורמי הסיכון שיש לנהל במשכנתא. בכל 15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודיעה האם המחירים במשק עלו או ירדו. שינוי המדד משפיע על סכום הלוואה הצמודה למדד ובהתאם על ההחזר החודשי.

מדד תשומות הבנייה

כאשר רוכשים דירה מקבלן, ברוב החוזים מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה – כיוון שהדירה לא מוכנה ויקח עוד שנה-שנתיים עד גמר הבנייה. הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד כדי "לבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות הבנייה.

הביטוח של הקבלן הוא הסיכון שלכם: חשוב לקחת בחשבון שהמחיר הרשום בחוזה אינו המחיר אותו תשלמו בפועל.

ריבית פריים

ריבית הפריים היא הריבית שמפרסם בנק ישראל ועליה מוסיפים מרווח קבוע של 1.5%. לכן פרסום הריבית של בנק ישראל משפיע באופן ישיר על מסלול הפריים במשכנתא. שינוי בריבית בנק ישראל גורר שינוי בריבית הפריים ובהתאם לשינוי בהחזר החודשי.

עמלת פרעון מוקדם

עמלה שמשלמים לבנק על כך שאנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה לפני הזמן. ההגיון: כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה, הוא בעצם התחייב לנו לריבית מסוימת. אם אנחנו מגיעים לבנק באמצע תקופת הלוואה ומבקשים לשנות את הלוואה לריבית זולה יותר – אנחנו "שוברים" את החוזה והבנק מפצה את עצמו.

הלוואת זכאות

המדינה מאפשרת לזוגות צעירים או לקבוצות מסוימות באוכלוסייה נטילת משכנתא בריבית מסובסדת במסלול קבוע צמוד למדד. גובה המשכנתא במסלול זה נקבע לפי מספר קריטריונים וניקוד.

יתרון גדול: אין עמלת פרעון מוקדם להלוואת זכאות.

אישור עקרוני

אתם בשלב החיפושים, החלטתם על תקציב מסוים – כך או כך אתם צריכים לוודא שהבנק ייתן לכם משכנתא. אישור עקרוני נועד בדיוק לכך: אתם פונים לבנק, עונים על השאלות, ומספקים פרטים, והבנק מחליט אם לאשר העמדת משכנתא וכמובן באיזה תנאים.

האישור הוא התחייבות עקרונית (לא משפטית) של הבנק שהוא מוכן להעמיד את ההלוואה בתנאים שציין. ההתחייבות תקפה ל-24 יום (לא ימי עסקים). אבל – האישור מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם מדויקים ונכונים.

ערב תומך

בנק ישראל הגדיר שלושה כללים לגבי לווה נוסף שמוכנס לחוזה המשכנתא (כדי לשפר את יחס ההחזר מהכנסה):

א. הלווה הנוסף חייב להיות בן משפחה מדרגה ראשונה

ב. רק חצי מהכנסתו של הערב התומך תוכר לעניין יחס ההחזר

ג. הוא ישלם לפחות 20% מההחזר החודשי

יש לכם שאלות על המושגים, או מעוניינים בייעוץ משכנתא מקצועי? צרו קשר.

המאמר נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ.