אחרונה מגיעות אלי פניות רבות בנוגע לשיפור ושדרוג הדיור. מעבר לגידול הטבעי של משפחות, והצרכים שמשתנים לאורך החיים – משבר הקורונה גרם לאנשים לחשוב על נושא הדיור ביתר שאת. השהייה המרובה בבית הדגישה את הצורך בשדרוג המגורים ובשאיפה ליותר מרחב.
שיפור דיור הוא תהליך מורכב הטומן בחובו סיכונים, ולכן יש חשיבות לתכנון מוקדם ומחושב. יש לבדוק האם הרצונות פוגשים את היכולות, ושלא קופצים מעל הפופיק.
שלב ראשון – כמה שווה הדירה שלי?
יש לאמוד בצורה ריאלית את שווי הדירה שלכם. הדרכים להגיע למספר זה:
1. אתר רשות המיסים – בחינת עסקאות דומות שנעשו לאחרונה באזור 2. שמאי פרטי – לקבלת שמאות לשווי הנכס 3. מתווך הפועל באזור – חוות דעת מהשוק
כדאי לקבל 2 חוות דעת כדי להגיע למספר הנכון: מחיר נמוך מדי הוא הפסד, אך מחיר גבוה מדי יכול "לשרוף" את הדירה בשוק.
חשוב לזכור: מעבר למחיר – ככל שהקונה שלכם מגיע עם הון עצמי גבוה יותר, הוא משחרר אתכם ביתר קלות לעסקה הבאה.
שלב שני – אם יש משכנתא, כמה ובאיזה תנאים?
יש להבין כמה משכנתא יש על הדירה שבבעלותכם ובאיזה תנאים היא נלקחה. בדיקת יתרת המשכנתא תעשה דרך הזמנת דו"ח יתרות לסילוק משכנתא מהבנק.
במידה ויש משכנתא, יש שתי אפשרויות: 1. כיסוי המשכנתא עם כספי הקונה 2. גרירת המשכנתא לנכס הבא – כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שכן זה נושא מורכב
שלב שלישי – גובה ההוצאות הנלוות
בשלב הזה עליכם להבין ולכמת את ההוצאות הנלוות לעסקת הרכישה: מס רכישה, תיווך, עו"ד, ייעוץ משכנתא, ריהוט, שיפוץ, עלויות מעבר וכו'. צריך להבין כמה כסף יישאר לכם ביד מהמכירה ועם כמה כסף תוכלו להתקדם לעסקה הבאה.
המלצה חמה: קודם כל מכרו את הדירה הקיימת לפני שמתחייבים לרכישה של דירה חדשה. ההמלצה הזו מקבלת משנה תוקף נוסף בימי הקורונה.
הסיכון בהתחייבות לפני מכירה: קוראים לסיכון זה הלוואת בלון – הלוואת גישור. במידה ומתעוררים קשיים במכירה, והלוואת הבלון קרובה לפירעון – מהלחץ, לעיתים נמכרים נכסים במחירי הפסד משמעותיים.
אם אתם אוהבים לישון בלילה – קודם כל מוכרים, ואחר כך קונים.
שלב רביעי – תכנון התקציב לרכישת הדירה הבאה
התקציב בשיפור דיור מורכב משני גורמים: הפער בין מחירי הדירות + ההוצאות הנלוות של העסקה. חיבור שני הסכומים = גובה המשכנתא החדשה שתילקח.
דוגמה מספרית
זוג רוצה לשפר דיור:
- דירה קיימת: 2,000,000 ₪ עם משכנתא של 500,000 ₪
- דירה חדשה: 2,500,000 ₪
- הוצאות נלוות משוערות: 300,000 ₪
- הון עצמי נוסף: אין
לאחר מכירת הדירה ב-2,000,000 ₪ וסילוק המשכנתא:
- נשאר ביד: 1,500,000 ₪
- פחות הוצאות נלוות: 1,200,000 ₪ (שמור לרכישה)
- משכנתא נדרשת לרכישה: 1,300,000 ₪
ניתן לראות שממשכנתא בסך 500,000 ₪ תיהפך המשכנתא ל-1,300,000 ₪. הפרש של 800,000 ₪ מורכב מהפרש המחירים בין הדירות + ההוצאות הנלוות.
הלוואת גישור
אם הזוג לא ימכור ויתחייב לקנות דירה חדשה קודם, יוכל לקבל הלוואת גישור עד לשווי של 50% מהשווי של הנכס הקיים בניכוי המשכנתא – במקרה זה עד 500,000 ₪.
יתרון: ניתן להתקדם בעסקה בלי להיות לחוצים למכירת הדירה הקיימת.
חיסרון: זמן חיי ההלוואה מוגבל (כמה חודשים עד שנתיים), ולכן אם לא תצליחו למכור את הנכס הקיים בזמן – עלול להיות קושי.
שלב חמישי – אישור עקרוני
חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק. מומלץ לשלב את יועץ המשכנתאות כדי לתכנן בצורה מדויקת.
חשוב לדעת: אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק משפטית, והוא תקף במידה וכל הפרטים שנמסרו נכונים.
חשוב לזכור
בנק ישראל מבדיל בין רוכש דירה יחידה (75% מימון) לבין רוכש דירה חליפית (70% מימון). לכן, אם גובה המשכנתא קריטי – חובה למכור את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש, כדי שיוגדר כדירה יחידה.
לסיכום
כשאתם חושבים על שיפור דיור – התכנון הוא המפתח להצלחה. עליכם לדעת מהו התקציב הכולל שלכם כולל כל העלויות, מה תהיה גובה המשכנתא החדשה, ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי.
צרו קשר לייעוץ מקצועי ואישי.
המאמר נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ.