כשרוכשים דירה צריך לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות לתהליך. ניתן לחלק את ההוצאות לשלושה תתי סעיפים: הוצאות נלוות לרכישה, הוצאות נלוות למשכנתא, והוצאות נלוות למעבר הדירה.
חשוב מאד לכמת את ההוצאות על מנת לשמור מספיק הון עצמי עבורן, זהו צעד חשוב מאוד בתכנון נכון של המשכנתא.
הוצאות נלוות הקשורות לרכישה
תיווך
נהוג ששיעור התיווך עומד על 2% בצירוף מע"מ מסך העסקה. שיעור דמי התיווך הוא עניין מסחרי לכל דבר ועניין, הנתון למשא ומתן ולהתמקחות בין הלקוח לבין המתווך.
חשוב לזכור: כדי שמתווך יהיה רשאי לגבות דמי תיווך, עליו להחתים את הלקוח על טופס הזמנת שירותי תיווך בכתב, הכולל את הפרטים המהותיים של העסקה ואת הסכום המוסכם.
שכר טרחה לעו"ד
- דירה חדשה מקבלן: שכר עו"ד מטעם היזם, כ-5,000 ₪ לפני מע"מ. עו"ד מטעמכם, עוד כ-0.5% ממחיר הדירה לפני מע"מ.
- דירה יד שנייה: התעריף המקובל הוא 0.5% ממחיר הדירה לפני מע"מ (עסקה פשוטה ללא בעיות).
מס רכישה
- דירה יחידה: פטור ממס רכישה עד לשווי של 1,978,745 ₪ (נכון ל-2026, עדכון. סף זה מוקפא עד ינואר 2028), מעל שווי זה יש מדרגות מס.
- דירה שנייה ומעלה: תאלצו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון.
כנסו למחשבון של רשות המיסים ובדקו כמה מס תידרשו לשלם.
הוצאות נלוות הקשורות למשכנתא
עמלת פתיחת תיק
0.25% מסך ההלוואה. לוקחים הלוואה של מיליון שקל? תשלמו 2,500 ₪.
זה התעריפון, כמובן שאפשר להתמקח ולהוריד את המחיר, לפעמים אפילו בחצי. מצד שני, אל תתפתו לקבל הנחה בעמלה הזאת על חשבון שיפור בריביות. עדיף להתמקח על הריביות עד הסוף, ורק אז להגיע לעמלה.
שמאות
הבנק דורש מכם להזמין שמאי שיבחן את הדירה שאתם מתכננים לקנות, הן מבחינה תכנונית והן מבחינת הערכת שווי. הבנק מסתמך בחישובי המשכנתא על השמאות או על המחיר ששילמתם (הנמוך מביניהם).
עלות השמאות: 650-1,000 ₪ תלוי בשווי הדירה.
רשם המשכונות
כל פעולת משכון חייבת על פי חוק להירשם ברשם המשכונות. בעת לקיחת המשכנתא הבנק יחייב אתכם לרשום משכון ברשם המשכונות.
עלות: כ-200 ₪.
נוטריון
בתהליך המשכנתא תידרשו לחתום גם אצל נוטריון. החתימה מעניקה לבנק את הסמכות, במידת הצורך, לבצע שינויים בנכס, למשל מכירת הדירה על רקע אי-עמידה בתנאי ההלוואה.
החתימה שלנו מעניקה לבנק הרשאה מלאה לפעול, ומזכירה לנו שכל עוד לא סיימנו תשלומי המשכנתא, הבית שרכשנו עדיין בבעלות הבנק.
עלות: כ-280 ₪.
רישום הדירה בטאבו
עלות: כ-300 ₪ על רישום הנכס בטאבו, הוצאת נסח הטאבו ואישור שאין חובות ארנונה קיימים לרשות המקומית.
ייעוץ משכנתא
במידה ומדובר בתיק רגיל (רכישת דירה מקבלן או יד שנייה) ללא בעיות אשראי או בעיות רישום של הנכס, שכר הטרחה של ייעוץ משכנתא אמור לעלות בין 5,500-8,000 ₪.
ביטוח, הוצאה שוטפת
הבנק מחייב לעשות ביטוחים (ביטוח חיים וביטוח דירה). מדובר בעלות שוטפת ולא חד פעמית.
גובה התשלום משתנה מאחד לשני (גיל, עישון, מצב בריאותי וכו'). אם הכל תקין, ניתן להעריך את התשלום בכ-200 ₪ לחודש.
הוצאות נלוות למעבר הדירה
מתכננים לעבור לגור בדירה שרכשתם? קחו בחשבון:
- הובלה ואריזה של הריהוט והציוד
- השלמות, קניית מוצרי חשמל, ריהוט, וכל דבר אותו אתם מתכננים לרכוש
- שיפוץ, תתמחרו את עלות השיפוץ לאחר קבלת הצעת מחיר, ותוסיפו מקדם הגנה של לפחות 30% מסך השיפוץ כתוספת
מחפשים ייעוץ פיננסי מקצועי לרכישת הדירה? צרו קשר לשיחת היכרות.
למאמרים נוספים: מדד תשומות הבנייה · רכישת דירה כמהלך כלכלי מרכזי · 5 הטעויות הנפוצות במשכנתא.
המאמר נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ.
שאלות נפוצות
מהן ההוצאות הנלוות לרכישת דירה?
המאמר מחלק את ההוצאות הנלוות לשלושה סוגים: הוצאות הקשורות לרכישה (תיווך, שכר טרחה לעורך דין ומס רכישה), הוצאות הקשורות למשכנתא (עמלת פתיחת תיק, שמאות, רשם המשכונות, נוטריון, רישום בטאבו, ייעוץ משכנתא וביטוחים), והוצאות הקשורות למעבר הדירה (הובלה, השלמות ושיפוץ). חשוב לכמת את כולן מראש ולשמור הון עצמי מספיק.
כמה עולה מס רכישה על דירה יחידה ב-2026?
על דירה יחידה יש פטור ממס רכישה עד לשווי של 1,978,745 שקל נכון ל-2026, סף שמוקפא עד ינואר 2028. מעל שווי זה חלות מדרגות מס. על דירה שנייה ומעלה משלמים מס רכישה מהשקל הראשון. כדאי לבדוק את הסכום המדויק במחשבון של רשות המיסים.
כמה עולה עורך דין ברכישת דירה?
בדירה יד שנייה התעריף המקובל הוא כ-0.5% ממחיר הדירה לפני מע"מ, עבור עסקה פשוטה ללא בעיות. בדירה חדשה מקבלן משלמים שכר טרחה לעורך הדין מטעם היזם בסך כ-5,000 שקל לפני מע"מ, ובנוסף כ-0.5% ממחיר הדירה לפני מע"מ לעורך דין מטעמכם.
כמה עולה עמלת פתיחת תיק במשכנתא?
עמלת פתיחת תיק עומדת על 0.25% מסך ההלוואה, כך שעל הלוואה של מיליון שקל משלמים 2,500 שקל. אפשר להתמקח ולהוריד אותה, לעיתים אף בחצי, אבל כדאי לא להתפתות להנחה בעמלה על חשבון שיפור בריביות. עדיף להתמקח על הריביות עד הסוף, ורק אז לטפל בעמלה.
כמה עולה שמאות לדירה לצורך משכנתא?
הבנק דורש שמאי שיבחן את הדירה מבחינה תכנונית ומבחינת הערכת שווי, ומסתמך בחישובי המשכנתא על השמאות או על המחיר ששולם, הנמוך מביניהם. עלות השמאות נעה בין 650 ל-1,000 שקל בהתאם לשווי הדירה.